۱۱ درصد از پیکره مشهد زمین‌های رهاشده هستند | کلاف بلاتکلیفی دور زمین‌های باز شهری
در نقشه هوایی کلان‌شهر مشهد، لکه‌های خاکستری و دست‌نخورده‌ای به چشم می‌آید که نه بافت مسکونی به حساب می‌آیند و نه فضای عمومی شهری.
به گزارش شهرآرانیوز؛ در نقشه هوایی کلان‌شهر مشهد، لکه‌های خاکستری و دست‌نخورده‌ای به چشم می‌آید که نه بافت مسکونی به حساب می‌آیند و نه فضای عمومی شهری. این اراضی محصور، از چندده تا چندصد هکتار وسعت دارند و همچون وصله‌هایی ناهمگون بر تن شهر نشسته‌اند که به گفته کارشناسان، مصداق بارز فضا‌های بی‌دفاع شهری‌اند؛ درحالی‌که از منظر شهروندان و کارشناسان توسعه شهری، همین تکه‌های خاکستری می‌توانند فرصت‌های طلایی برای جبران کسری سرانه‌های خدماتی و توسعه درون‌زا به شمار روند.
«مشهد گستره ۳۴هزار و ۴۳۰هکتاری را شامل می‌شود.» این گفته مدیرعامل سازمان زمین و مسکن شهرداری است که پشت‌بندش از یک آمار دیگر پرده برمی‌دارد: «از این میزان، ۳ هزار و ۸۰۰هکتار را پهنه‌های خالی شهری تشکیل می‌دهند؛ یعنی نزدیک به ۱۱درصد مساحت محدوده.» ۱۱ درصد از کلان‌شهری که در گرداب کمبود سرانه و بحران مسکن دست‌وپا می‌زند؛ رقمی درخورتأمل که بلافاصله مسئله حیاتی «تعیین‌تکلیف» این زمین‌ها را به ذهن می‌آورد.
اصغر انصاری، مدیرعامل سازمان زمین و مسکن شهرداری مشهد، یکی از افرادی است که از متن آمارها، گره کور این زمین‌ها را واکاوی می‌کند. تعیین‌تکلیف این زمین‌های رهاشده مهم‌ترین موضوعی است که مدیران شهری همیشه بر آن تأکید داشته‌اند و انصاری هم توضیح می‌دهد: ملاک عمل سازمان در طبقه‌بندی و برنامه‌ریزی اراضی، کاربری‌های مصوب طرح تفصیلی است. این پهنه‌های خالی شامل اراضی شخصی، اراضی دولتی، اوقاف و موقوفات و اراضی متعلق به آستان قدس رضوی است و به همین دلیل تعیین‌تکلیف آنها بدون توافق با مالکان بزرگ و نهاد‌های مالکیت‌دار ممکن نیست.
او می‌گوید: پهنه‌های کوچک کمتر از یک‌هکتار نزدیک به دوسوم پهنه‌های اراضی رهاشده را شامل می‌شوند؛ یعنی ۲۹۰هکتار (حدود ۷.۶درصد وسعت اراضی خالی) را دربرمی‌گیرند. در مقابل، پهنه‌های بزرگ بیش از ۱۰هکتاری، بیش از نیمی از کل مساحت اراضی خالی را تشکیل می‌دهند. این ساختار مشخص می‌کند که رفع گلوگاه عرضه زمین در مشهد، بیشتر از آنکه موضوع قطعه‌های خرد باشد، به تعیین‌تکلیف تعداد محدودی زمین بزرگ‌مقیاس وابسته است.
انصاری صحبت را به طرح تفصیلی می‌کشاند و توضیح می‌دهد: برای حدود ۱۸۸۸هکتار، معادل ۹۲۹پهنه، کاربری انتفاعی و غیرانتفاعی پیش‌بینی شده است. یعنی نزدیک به نیمی از اراضی خالی شهر، ظرفیت مصوبی برای کاربری‌های درآمدزا و خدماتی دارند که سازمان تلاش می‌کند برای تملک آنها با مالکان بزرگ توافق کند. فعالان حوزه شهرداری در این مذاکره‌ها دو هدف را دنبال می‌کنند؛ نخست، برنامه‌ریزی برای توسعه شهر، و بعد رفع نیاز‌های کاربری‌های خدماتی شهر.
او گوشزد می‌کند: پس از مذاکره برای زمین مدنظر، طرح شهرسازی تهیه می‌شود؛ طرحی که پهنه بزرگ‌مقیاس را با توجه به سرانه‌های خدماتی مدنظر در آن محدوده طراحی می‌کند و بخشی از آن به شبکه معابر و کاربری‌های خدماتی اختصاص می‌یابد.
مدیرعامل سازمان زمین و مسکن شهرداری مشهد صحبت‌هایش را بر مبنا قراردادن آمار ادامه می‌دهد: بر پایه همین سازوکار، حدود ۶۰۹هکتار از اراضی بزرگ‌مقیاس از ابتدای امسال تاکنون تعیین‌تکلیف شده‌اند. از این مساحت، نزدیک به ۲۷هکتار اراضی انتفاعی قابل‌واگذاری و حدود ۲۹۹هکتار پهنه‌های خدماتی، شامل معابر و کاربری‌های سبز و خدماتی موردنیاز شهر است.
انصاری می‌گوید: مبنای حقوقی توافق‌های شهرداری با مالکان بزرگ، دو ابزار است؛ ماده۱۰۱ قانون شهرداری‌ها که ناظر بر تفکیک اراضی در محدوده و حریم شهر است، و تبصره۴ قانون تعیین وضعیت. بزرگ‌مالکانی که می‌خواهند از مزایای طرح تفصیلی بهره‌مند شوند، در این چارچوب قرار می‌گیرند و سهم شهرداری حدود ۵۵درصد آن زمین است.
او لابه‌لای صحبت‌هایش به برنامه‌هایی که تاکنون انجام شده است گریزی می‌زند و از تعیین‌تکلیف ۷۰۰هکتار زمین در سال گذشته خبر می‌دهد که ارزش کاربری‌های خدماتی حاصل از این توافقات برای شهر مشهد بیش از ۲۳همت برآورد می‌شود.
او از سیاست‌هایی حرف می‌زند که مدیریت‌شهری برای حل ناترازی سرانه‌های عمومی پیش گرفته است: یکی از راه‌حل‌های پیش‌روی شهرداری در توافق با مالکان، تأمین اراضی و املاک معوض است. حدود ۱۹۰۰هکتار اراضی در قالب ۳۶۵پهنه در داخل محدوده شهری شناسایی شده که ویژگی آنها محصوربودن در میان بافت‌های ساخته‌شده و مسکونی است. شهرداری برای این اراضی وارد مذاکره با مالکان بزرگ شده است تا تکلیف این لکه‌های مستعد شهری را روشن کند.
انصاری شناسنامه‌دارشدن اراضی بزرگ‌مقیاس شهر را از دیگراقدامات زمین و مسکن شهرداری بیان می‌کند و می‌گوید: در سال‌های اخیر همه اراضی بزرگ‌مقیاس شهر «شناسنامه‌دار»، و علاوه بر این، متولیان حوزه سازمان مسکن برای تعیین‌تکلیف آنها وارد مذاکره با مالکان بزرگ شده‌اند.
معضل زمین‌های رهاشده و لکه‌های خاکستری شهر مشهد فقط به آمار و توافقات زمین‌داری ختم نمی‌شود. ابعاد حقوقی و تکالیف قانونی دستگاه‌ها نیز بخش مهمی از این کلاف سردرگم است.
مدیرعامل سازمان بازآفرینی فضا‌های شهری شهرداری مشهد گزینه بعدی ما برای گفت‌وگوست تا از تکالیف قانونی در قبال این پهنه‌ها بگوید. محمود عبدالله‌زاده با اشاره به سازوکار‌های قانونی موجود در این حوزه، از وجود ابزار‌های بالادستی یاد می‌کند و می‌گوید: در حوزه مواجهه با این اراضی، ما یک مصوبه از هیئت وزیران با عنوان «دستورالعمل پیشگیری، پیش‌نگری و توانمندسازی» داریم. در بخش پیشگیری و پیش‌نگری، تکالیف مشخصی برای سازمان‌های بازآفرینی تعیین شده است؛ آن هم با هماهنگی نهاد‌های متولی در اراضی خالی یا اراضی انتفاعی و غیرانتفاعی شهری. در این راستا، ارتباط تنگاتنگی با سازمان زمین و مسکن، و در کنار آنها اداره‌کل راه‌وشهرسازی به‌عنوان دبیرخانه کمیسیون ماده۵ شکل گرفته است.
عبدالله‌زاده می‌گوید: این زمین‌ها در چند محور کلیدی تعریف می‌شوند؛ نزدیک به ۱۳۰۰هکتار در لبه بافت‌های بازآفرینی از این اراضی وجود دارد. ظرفیتی که این اراضی دارند، از یک جهت به موضوع «تأمین مسکن» مربوط می‌شود؛ اینکه این اراضی به‌عنوان محرک توسعه بافت‌ها عمل کنند، در قالب یک طرح سامان‌دهی شکل بگیرند و متناسب با ظرفیت شهری ساخته شوند. این رویکرد باعث می‌شود یک پروژه، هم نقش محرک توسعه را روی بافت مجاور خود ایفا کند و هم مقوله تأمین مسکن محقق شود.
او درباره کمبود سرانه‌های خدماتی در محلات هدف بازآفرینی هم می‌گوید: یکی از برنامه‌ها برای جبران این کمبودها، همین اراضی انتفاعی و غیرانتفاعی است. این اراضی در قالب طرح‌های شهری آماده‌شده به کمیسیون ماده۵ می‌روند. ما در دفاعیات خود بخش خدمات این طرح‌ها را عموما بر مبنای نیاز‌های ضروری خود پلاک و بافت مجاور پایه‌گذاری می‌کنیم تا تصمیم‌گیری‌ها به سمت تأمین کمبودها هدایت شود.
عبدالله‌زاده در توضیحات تکمیلی می‌گوید: اراضی اساسا در وضعیت کنونی کاربری مشخصی ندارند و به‌عنوان زمین‌های انتفاعی یا غیرانتفاعی امکان صدور مجوز برایشان نیست. فرایند کار به این شکل است که ما مالک را دعوت می‌کنیم، سپس از طریق خود مالک یا شهرداری، مشاور گرفته می‌شود. مشاور «طرح موضعی» را تهیه می‌کند.
در اراضی بزرگ‌مقیاس بر اساس قانون ماده۱۰۱ به میزان ۴۳.۷۵ درصد باید به معابر و خدمات عمومی اختصاص پیدا کند تا کمبود‌های محله جبران شود. مشاور خدمات را تأمین می‌کند و مابقی برای بخش انتفاعی در نظر گرفته می‌شود تا ترکیب تأمین خدمات در کنار کاربری‌های انتفاعی باعث ایجاد ارزش افزوده برای مالکان در پلاک‌های مربوط شود.
او ادامه می‌دهد: این فرایند در قالب یک «طرح موضعی» آماده می‌شود و برای تصویب نهایی به کمیسیون ماده۵ در اداره‌کل راه‌وشهرسازی استان می‌رود و پس از تصویب ابلاغ می‌شود. در این مرحله در جریان جزئیات آن قرار می‌گیرند. پس از طی این مراحل، اطلاعات روی سایت‌ها و سامانه‌های شهرداری قرار می‌گیرد. کاربری پلاک‌به‌پلاک و همه جزئیات شفاف می‌شود. اسناد مالکیت پلاک‌به‌پلاک تعیین‌تکلیف می‌شود و هرکس بخواهد در جریان نقل‌وانتقال، ملکی را خریداری کند، با استفاده از استعلامات شهرداری به‌طور کامل در جریان کاربری و وضعیت آن قرار می‌گیرد.
به گفته عبدالله‌زاده، وضعیت این اراضی متفاوت است. برخی گره حقوقی جزئی دارند یا نیازمند تسهیلگری و فراهم‌کردن مشارکت مردم و مالکان‌اند که این بخش با هماهنگی شهرداران منطقه دنبال می‌شود. مثلا بخشی از این سازوکار‌ها به اداره‌کل راه‌وشهرسازی برمی‌گردد و مستقیم در حوزه وظایف شهرداری نیست، اما واقعیت این است که مسیر قانونی پیچیده‌ای دارد.
عبدالله‌زاده می‌گوید: ما از ظرفیت‌های قانونی موجود نهایت استفاده را می‌کنیم، اما حیطه وظایف با هم فرق می‌کند. مثلا بخشی از این سازوکار‌ها به اداره‌کل راه‌وشهرسازی برمی‌گردد و مستقیم در حوزه وظایف سازمان بازآفرینی نیست، اما واقعیت این است که مسیر قانونی پیچیده‌ای دارد. چون در ابتدا باید رضایت مالک باشد و سپس طرح‌ها پله‌پله تهیه شوند و دستگاه‌ها و بخش‌ها اعم از شهرداری، اداره‌کل راه‌وشهرسازی و اداره‌کل ثبت اسناد و املاک باید روی آنها نظر بدهند. طبیعتا فرایند قانونی طی‌کردن این مسیر زمان‌بر است و همین مسئله، روند کار را طولانی‌تر می‌کند.
او ادامه می‌دهد: یک موضوع مهم که امروز در کشور هم به‌شکل جدی دنبال می‌شود، مقوله «عوارض احتکار زمین» است. ما پیگیر اجرای قانونی این مسئله هستیم تا مالکان ترغیب به تعیین‌تکلیف شوند؛ به‌ویژه در اراضی‌ای که در لبه یا مجاورت بافت‌های هدف ما قرار دارند و باید به تأمین خدمات اختصاص یابند.
بیش از نیمی از پیکره کلان‌شهر مشهد زیر سایه موقوفات قرار دارد؛ املاکی که رهاسازی آنها سال‌ها به یکی از دغدغه‌های جدی ساکنان مجاور این اراضی تبدیل شده است.
علی کرمانی، سرپرست معاونت فنی و استحصال اراضی سازمان زمین و مسکن شهرداری مشهد، در گفت‌و‌گو با گزارشگر ما از خلأ‌های قانونی می‌گوید که دست مدیریت‌شهری را در احقاق حقوق عامه بسته است: تعیین‌تکلیف‌نشدن این اراضی، تبعات زیست‌محیطی و اجتماعی برای شهروندان و ساکنان مجاور دربردارد و معمولا به فضایی برای انباشت نخاله تبدیل می‌شوند و ناامنی‌های محلی را دامن می‌زنند.
او از واقعیتی پرده برمی‌دارد که تعیین‌تکلیف این زمین‌ها را سخت کرده است: شهرداری‌ها با توجه به احکام شرعی و قانونی مترتب بر اراضی موقوفه، ابزار‌های قانونی در مقابل اراضی موقوفات در اختیار ندارند. حتی قانون‌گذار به‌دلیل رعایت و احترام موضوع وقف، احکام خاصی در نظر گرفته که خروجی اجرایی آن در شهر به بن‌بست رسیده است. به‌عنوان مثال، مجلس شورای اسلامی، «ماده۱۵ قانون سامان‌دهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن» مصوب۱۳۸۷ را در سال۱۴۰۳ اصلاح کرد.
در ماده۱۲ این قانون اصلاحی، موضوع پرداخت عوارض برای اراضی با کاربری مسکونی، اداری و تجاری در محدوده شهر پیش‌بینی شد، درحالی‌که طبق تبصره۲ همین قانون، اراضی موقوفه از پرداخت این عوارض مستثنا شده‌اند. این تبصره درعمل دست مدیریت‌شهری را برای واداشتن مالکان به تعیین‌تکلیف اراضی بسته است؛ به‌ویژه در شهر مشهد مقدس که بیش از ۵۰درصد آن موقوفه است.
«بلاتکلیفی اراضی رهاشده در کلان‌شهر مشهد به موقوفات محدود نمی‌شود. املاک و دارایی‌های دولتی نیز بخش دیگری از این کلاف سردرگم هستند.» کرمانی بر این موضوع تأکید می‌کند و می‌گوید: وقتی قانونی به تصویب می‌رسد، دستگاه‌های دولتی و نهاد‌ها باید تابع مقررات باشند، اما اکنون در راستای اجرای مصوبات مولدسازی دارایی‌های دولت، دستگاه‌های اجرایی در حال تعیین‌تکلیف اراضی خود هستند.
با این حال، دو نکته حائز اهمیت در راستای تعیین‌تکلیف مناسب این اراضی وجود دارد که باید به آن توجه جدی شود؛ نخست، موضوع واگذاری سرانه‌های عمومی از قبیل فضای سبز و تخصیص اراضی مورد نیاز آموزشی، درمانی و فرهنگی در این اراضی است که جزو حقوق شهروندی ساکنان آینده این محدوده‌هاست؛ و بعد هم فرایندی که مسئولیت اصلی آن با وزارت امور اقتصادی و دارایی است. در این زمینه، وزارت راه‌وشهرسازی، شهرداری‌ها و ادارات کل ثبت اسناد و املاک می‌توانند با هم‌افزایی، به وزارت اقتصاد در شناسایی و جلوگیری از فریز نگه‌داشتن اراضی دولتی یاری رسانند.
کرمانی می‌گوید: مرز بین مالکیت خصوصی و تعدی به حقوق عمومی در اصول قانون اساسی کشور به‌خوبی مشخص شده است؛ به‌گونه‌ای که اصول ۴۰، ۴۶ و ۱۷۱ بر رعایت منافع عمومی در برابر اعمال حقوق مالکانه تأکید کرده‌اند. برابر این اصول، هیچ شخصی نمی‌تواند با اعمال حقوق مالکانه خود به غیر یا منافع عمومی آسیب برساند.
در مقررات شهری نیز وجود برخی ابزار‌ها مانند ماده۱۱۰ قانون شهرداری و ماده۱۵ اصلاحی قانون سامان‌دهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن، امکان تعلق عوارض یا دریافت هزینه پاکیزگی را پیش‌بینی کرده است. با وجود این قوانین، سوداگری زمین و آثار اقتصادی و تورمی آن به‌گونه‌ای است که حتی در صورت تعیین جریمه یا تعلق عوارض، باز هم نمی‌تواند مالکان را به اقدام عملی و اجرایی برای تعیین‌تکلیف زمین وادارد.
نظرات
هنوز نظری ثبت نشده؛ اولین نفر باش.