الحاق اراضی؛ فرصتی برای خانه‌دار شدن، نه مجوزی برای سوداگری زمین
زنجان-با ورود طرح الحاق اراضی تعاونی‌های مسکن زنجان به مرحله جدید،هرچند انتظار چندین دهه اعضای تعاونی ها ی مسکن را محقق ساخته اما دراین میان بازار خریدوفروش فیش‌های زمین را نیز داغ کرده است.
خبرگزاری مهر- گروه استانها: پس از سه دهه انتظار و پیگیری، موضوع الحاق اراضی تعاونی‌های مسکن به محدوده شهر زنجان بار دیگر در کانون توجه افکار عمومی قرار گرفته است؛ اتفاقی که می‌تواند زمینه تعیین تکلیف بخشی از مطالبات قدیمی اعضای تعاونی‌ها و افزایش ظرفیت توسعه شهری را فراهم کند.
با این حال، انتشار اخبار مربوط به الحاق اراضی، به‌ویژه زمین‌های موسوم به فیش‌دار و اراضی ۶۲۲ هکتاری شمال شرق زنجان، زمینه شکل‌گیری موج تازه‌ای از خریدوفروش امتیاز زمین و فعالیت واسطه‌ها را فراهم کرده است.
در چنین شرایطی، برخی افراد با تکیه بر اخبار الحاق و وعده افزایش ارزش زمین‌ها، فیش‌ها و امتیازهای مربوط به تعاونی‌های مسکن را با قیمت‌های غیرمتعارف عرضه می‌کنند؛ معاملاتی که می‌تواند برای خریداران پیامدهای مالی و حقوقی جدی داشته باشد.
الحاق اراضی پس از ۲۰ تا ۳۰ سال پیگیری به مرحله جدید رسیده است
محسن صادقی، استاندار زنجان، با اشاره به سابقه طولانی پیگیری طرح الحاق اراضی تعاونی‌های خارج از محدوده شهر اظهار کرد: این موضوع حدود ۲۰ تا ۳۰ سال سابقه پیگیری دارد و پس از طی مراحل مختلف کارشناسی و پیگیری‌های مستمر، سرانجام به نتیجه رسیده و وارد مرحله جدیدی شده است.
وی با تأکید بر ضرورت شفاف‌سازی ابعاد و آثار اجرای طرح افزود: مالکان تعاونی‌ها باید با تبیین ابعاد و فواید طرح و همکاری با رسانه‌ها، نسبت به رفع ابهامات و آگاه‌سازی افکار عمومی اقدام کنند.
استاندار زنجان همچنین با هشدار نسبت به فعالیت سوداگران زمین تصریح کرد: برخی افراد با انگیزه‌های سودجویانه تلاش می‌کنند با ارائه اطلاعات نادرست، فضای افکار عمومی را ملتهب کنند که این موضوع قابل پذیرش نیست و باید با اطلاع‌رسانی صحیح با آن مقابله شود.
صادقی تأکید کرد تشریح واقعیت‌های طرح از سوی مالکان تعاونی‌ها می‌تواند به افزایش آگاهی عمومی کمک کند و مانع سوءاستفاده افراد فرصت‌طلب شود.
مسعود بیات‌منش، معاون هماهنگی امور عمرانی استانداری زنجان، در تشریح سازوکار تعیین تکلیف اراضی تعاونی‌ها و سایر زمین‌های مطرح‌شده در فرآیند الحاق، تأکید کرد که تصمیم‌گیری درباره این اراضی بر اساس چارچوب‌ها و ضوابط مشخص انجام شده و نمی‌توان همه زمین‌ها را مشمول شرایط یکسان دانست.
وی با اشاره به اراضی موسوم به فیش اظهار کرد: اراضی مربوط به علوم پزشکی یک و دو، نورپران، ویلاشهر یک و دو و برخی اراضی دیگر که در فرآیند الحاق به محدوده شهری قرار گرفته‌اند، در زمره اراضی فیش‌دار محسوب می‌شوند و وضعیت آن‌ها بر اساس ضوابط تعیین‌شده بررسی شده است.
به گفته بیات‌منش، بخشی از زمین‌های مطرح‌شده متعلق به دانشگاه آزاد، اشخاص حقیقی یا مجموعه‌های دیگر است که اساساً در دسته اراضی فیش‌دار قرار نمی‌گیرند و نباید آن‌ها را با زمین‌های تعاونی‌ها یکسان دانست.
معاون هماهنگی امور عمرانی استانداری زنجان با تشریح تفاوت مبنای تعیین تکلیف این اراضی توضیح داد: برای برخی زمین‌های متعلق به اشخاص یا بخش خصوصی، قیمت کارشناسی مبنا قرار گرفته است؛ به این معنا که ارزش زمین بر اساس نظر کارشناسی تعیین شده و پس از خرید و تملک، موضوع تأمین منافع عمومی و استفاده از ظرفیت اراضی برای توسعه شهر مورد توجه قرار گرفته است.
وی افزود: در موضوع تعاونی‌ها، چارچوب مشخصی برای نحوه تعیین تکلیف وجود داشته و تصمیم‌گیری‌ها بر اساس همین ضوابط انجام شده است. بر این اساس، برای تعاونی‌ها سهم ۱۸ درصدی در نظر گرفته شده، در حالی که در سایر اراضی و موارد مربوط به بخش خصوصی، مبنای محاسبه قیمت کارشناسی بوده است.
بیات‌منش همچنین با اشاره به مجموعه‌هایی از جمله صادقیه، افسریه، مدافعان سلامت، فتح‌یاران، خیاطان، اطبا و ونک خاطرنشان کرد که ماهیت حقوقی و نحوه تعیین تکلیف این مجموعه‌ها متفاوت است و نباید همه آن‌ها را در یک گروه قرار داد.
الحاق زمین به محدوده شهر به‌تنهایی مجوز ساخت‌وساز یا مجاز بودن خریدوفروش و نقل‌وانتقال آن محسوب نمی‌شود
وی تصریح کرد: الحاق زمین به محدوده شهر به‌تنهایی مجوز ساخت‌وساز یا مجاز بودن خریدوفروش و نقل‌وانتقال آن محسوب نمی‌شود و وضعیت هر قطعه زمین باید بر اساس مصوبات قانونی، کاربری مصوب و ضوابط شهرسازی بررسی شود.
مهدیون با اشاره به رواج برخی معاملات بر اساس برگه‌های عضویت، قراردادهای عادی و وعده‌های مربوط به الحاق اراضی تأکید کرد: صرف عضویت در یک تعاونی یا در اختیار داشتن فیش، لزوماً به معنای مالکیت قطعی یک قطعه زمین مشخص نیست.
به گفته معاون شهرسازی و معماری اداره‌کل راه و شهرسازی استان، احراز مالکیت رسمی، مشخص بودن قطعه مورد ادعا، وضعیت ثبتی زمین و انطباق آن با کاربری مصوب، از جمله مواردی است که باید پیش از هرگونه معامله بررسی شود.
بر این اساس، خرید یک فیش یا امتیاز تعاونی بدون بررسی اسناد و وضعیت حقوقی زمین، می‌تواند خریدار را با مشکلاتی مواجه کند که حتی پس از طی مراحل الحاق نیز به‌سادگی قابل رفع نخواهد بود.
همه تعاونی‌ها مشمول تفاهم‌نامه الحاق نیستند
مهدیون همچنین با تأکید بر تفاوت وضعیت حقوقی تعاونی‌های مختلف اظهار کرد: اراضی سایر تعاونی‌ها و مالکان خصوصی که مشمول تفاهم‌نامه‌های الحاق نیستند، تابع قانون منع فروش و واگذاری اراضی فاقد کاربری مسکونی برای امر مسکن و سایر قوانین مرتبط هستند و امکان تعیین کاربری مسکونی برای آن‌ها در آینده وجود نخواهد داشت.
این موضوع نشان می‌دهد صرف قرار گرفتن یک زمین در محدوده جغرافیایی اراضی مطرح‌شده برای الحاق یا تعلق آن به یک تعاونی مسکن، به معنای برخورداری از امتیازات قانونی سایر تعاونی‌ها نیست.
در واقع، سوابق مالکیت، تاریخ انتقال، شمول تفاهم‌نامه‌های مربوط و مصوبات قانونی، نقش تعیین‌کننده‌ای در وضعیت حقوقی هر زمین دارند.
از مجموع توضیحات معاون شهرسازی و معماری اداره‌کل راه و شهرسازی می‌توان دریافت که سه موضوع الحاق به محدوده شهر، مالکیت زمین و امکان ساخت‌وساز، فرآیندهایی مستقل با الزامات قانونی متفاوت هستند.
الحاق یک زمین به محدوده شهر به معنای قرار گرفتن آن در قلمرو محدوده قانونی شهر است، اما این اقدام به‌خودی‌خود تمام محدودیت‌های حقوقی و شهرسازی زمین را برطرف نمی‌کند.
از سوی دیگر، تعیین کاربری مسکونی نیز به معنای صدور فوری پروانه ساختمانی نیست و ساخت‌وساز باید پس از طی مراحل قانونی، رعایت ضوابط طرح‌های شهری و دریافت مجوزهای لازم انجام شود.
وی درباره اراضی دادگستری نیز گفت: این اراضی تعاونی محسوب نمی‌شوند و در زمره بخش خصوصی قرار می‌گیرند؛ بنابراین تعیین تکلیف آن‌ها نیز بر اساس قیمت کارشناسی انجام شده است.
این توضیحات نشان می‌دهد که نوع مالکیت، ماهیت حقوقی زمین و شمول یا عدم شمول تفاهم‌نامه‌های مربوط، در تعیین حقوق و تعهدات مالکان و اعضای تعاونی‌ها نقش تعیین‌کننده دارد.
تحقق ۴۵ درصدی برنامه الحاق اراضی در زنجان
بیات‌منش در ادامه با اشاره به تکالیف تعیین‌شده در برنامه هفتم پیشرفت برای تأمین زمین و توسعه محدوده شهرها اظهار کرد: بر اساس ماده ۵۰ این قانون، دولت مکلف شده است از سال ۱۴۰۳ تا پایان سال ۱۴۰۷ زمینه الحاق اراضی مورد نیاز به محدوده شهرها را فراهم کند.
سهم تعیین‌شده برای کشور در این برنامه معادل ۰.۲ درصد از مساحت سرزمینی ایران، یعنی حدود ۳۳۰ هزار هکتار است.
با توجه به سهم ۱.۳ درصدی استان زنجان از مساحت کل کشور، سهم این استان از برنامه ملی الحاق اراضی حدود چهار هزار و ۲۰۰ هکتار برآورد شده است.
تاکنون حدود یک‌هزار و ۵۰۰ هکتار به محدوده شهرهای استان افزوده شده که معادل حدود ۴۵ درصد تکلیف پیش‌بینی‌شده برای زنجان است
به گفته معاون هماهنگی امور عمرانی استانداری زنجان، تاکنون حدود یک‌هزار و ۵۰۰ هکتار به محدوده شهرهای استان افزوده شده که معادل حدود ۴۵ درصد تکلیف پیش‌بینی‌شده برای زنجان است.
وی با مقایسه عملکرد استان و میانگین کشوری اظهار کرد: میزان عملیاتی شدن تکلیف الحاق زمین به محدوده شهرها در سطح کشور حدود ۲۰ درصد است، در حالی که این شاخص در استان زنجان به حدود ۴۵ درصد رسیده است.
این آمار بیانگر عملکرد بالاتر استان نسبت به میانگین کشوری است؛ با این حال، برای دستیابی به سهم چهار هزار و ۲۰۰ هکتاری زنجان، همچنان باید بخش قابل توجهی از اراضی مورد نیاز شناسایی و مراحل قانونی الحاق آن‌ها طی شود.
توسعه شهری با تأمین زمین و زیرساخت‌ها باید هم‌زمان باشد
معاون هماهنگی امور عمرانی استانداری زنجان با تأکید بر اینکه الحاق زمین به محدوده شهرها نباید صرفاً با هدف افزایش وسعت شهرها دنبال شود، بر ضرورت تناسب توسعه با نیازهای جمعیتی، ظرفیت زیرساخت‌ها و رعایت ضوابط شهرسازی تأکید کرده است.
در همین راستا، شاخص تراکم جمعیتی ۶۰ نفر در هکتار از جمله معیارهای مطرح در برنامه‌ریزی توسعه شهری است که باید با در نظر گرفتن شرایط و ضوابط هر شهر مورد ارزیابی قرار گیرد.
به گفته وی، اداره‌کل راه و شهرسازی، کارگروه زیربنایی و شورای برنامه‌ریزی و توسعه استان از جمله مجموعه‌هایی هستند که شناسایی اراضی مستعد و بررسی ظرفیت‌های الحاق زمین را دنبال می‌کنند.
بیات‌منش با اشاره به محدودیت‌های تأمین زمین در برخی شهرهای استان، زنجان، ابهر و قیدار را از جمله شهرهایی دانست که به دلیل محدودیت اراضی مناسب و ضرورت رعایت ملاحظات فنی و قانونی، با دشواری بیشتری در تأمین زمین و توسعه محدوده شهری مواجه هستند.
وی در همین زمینه از پیگیری طرح‌هایی برای تأمین حدود ۵۰۰ هکتار زمین جدید در شهر قیدار خبر داد و گفت: اداره‌کل راه و شهرسازی پیگیری این طرح را بر عهده دارد.
البته اجرای این طرح منوط به طی مراحل قانونی، انجام بررسی‌های کارشناسی و دریافت تأییدیه‌های لازم است و تحقق آن در گرو تصویب نهایی طرح خواهد بود.
معاون هماهنگی امور عمرانی استانداری زنجان همچنین با اشاره به ظرفیت شهرهای کوچک‌تر استان اظهار کرد: در شهرهای دارای جمعیت کمتر از ۲۵ هزار نفر نیز باید اراضی مستعد شناسایی و برای تأمین زمین مورد نیاز طرح‌های مسکن مورد استفاده قرار گیرند.
به گفته وی، مطالعات مربوط به این شهرها بر عهده دفتر فنی استانداری قرار گرفته و شناسایی ظرفیت‌های موجود در دستور کار این مجموعه است.
بر اساس آمار اعلام‌شده، مجموع محدوده ۲۳ شهر استان زنجان حدود ۱۱ هزار هکتار وسعت دارد و جمعیت شهرنشین استان نیز حدود ۷۵۰ هزار نفر برآورد می‌شود؛ آماری که ضرورت برنامه‌ریزی متناسب با رشد جمعیت و نیازهای سکونتی را نشان می‌دهد.
بیات‌منش در پایان با تأکید بر ضابطه‌مند بودن فرآیند الحاق اراضی خاطرنشان کرد: تصمیم‌گیری درباره این موضوع تابع سلیقه و نظر شخصی مدیران نیست، بلکه نوع مالکیت، ماهیت تعاونی یا خصوصی زمین و ضوابط تعیین‌شده، مبنای تصمیم‌گیری قرار می‌گیرد.
الحاق به محدوده شهر مجوز معامله و ساخت‌وساز نیست
در حالی که مسئولان استانداری از پیشرفت فرآیند الحاق و تعیین تکلیف اراضی تعاونی‌ها خبر می‌دهند، اداره‌کل راه و شهرسازی استان نسبت به برداشت‌های نادرست از مفهوم الحاق و معاملات غیررسمی فیش‌های زمین هشدار داده است.
سیدمحمد مهدیون، معاون شهرسازی و معماری اداره‌کل راه و شهرسازی استان زنجان، با تأکید بر ضرورت رعایت ضوابط قانونی اظهار کرد: شهروندان پیش از هرگونه معامله درباره اراضی تعاونی‌های مسکن باید از وضعیت تعاونی، وضعیت ثبتی زمین، کاربری مصوب و قانونی بودن نقل‌وانتقال اطمینان حاصل کنند.
همچنین مالکیت یک قطعه زمین و امکان انتقال قانونی آن، موضوعی مستقل است که باید بر اساس اسناد ثبتی، سوابق مالکیت و قوانین مربوط بررسی شود.
بنابراین، ممکن است زمینی در فرآیند الحاق به محدوده شهر قرار داشته باشد، اما همچنان برای تغییر کاربری، ساخت‌وساز یا نقل‌وانتقال با محدودیت‌های قانونی مواجه باشد.
با توجه به باقی ماندن بخش قابل توجهی از سهم چهار هزار و ۲۰۰ هکتاری استان، ادامه روند شناسایی اراضی، تسریع در بررسی طرح‌ها و رفع موانع قانونی، نقش تعیین‌کننده‌ای در تحقق کامل تعهدات زنجان تا پایان سال ۱۴۰۷ خواهد داشت.
اکنون با ورود پرونده الحاق اراضی تعاونی‌های مسکن زنجان به مرحله جدید، مهم‌ترین مطالبه اعضای تعاونی‌ها و متقاضیان مسکن، تعیین تکلیف شفاف و قابل استناد وضعیت زمین‌هاست.
خانه‌دار شدن اعضای تعاونی‌ها نباید در سایه ابهامات حقوقی و معاملات غیررسمی به فرصتی برای سودجویی دلالان تبدیل شود. آنچه امروز بیش از هر چیز ضرورت دارد، نه صرفاً اعلام الحاق اراضی، بلکه صیانت از سرمایه خانوارها، شفافیت در تصمیم‌گیری و جلوگیری از تبدیل امید چند دهه‌ای مردم به بازاری تازه برای فیش‌فروشی است.
نظرات
هنوز نظری ثبت نشده؛ اولین نفر باش.