آتش‌بس، نگرانی اجاره را تمام نمی‌کند
بررسی پژوهش پایداری سکونت؛ آتش‌بس پایان بحران مسکن نیست و افت درآمد مستأجران و موجران خرد در بازار اجاره مسکن نیازمند حمایت مستمر است.
به گزارش «کرمان‌نو»، جنگ از چند مسیر به زندگی مستأجران فشار می‌آورد. ممکن است خانه‌ای آسیب نبیند، اما تعطیلی محل کار یا عقب افتادن دستمزد، پرداخت اجاره آن را دشوار کند. ممکن است خانواده‌ای برای دور شدن از خطر، خانه‌اش را ترک کند و در شهر دیگری به دنبال سرپناه بگردد؛ آن‌هم زمانی که درآمدش کمتر شده و برای تأمین ودیعه دستش خالی‌تر است. در هر دو وضعیت، توقف درگیری به‌تنهایی مشکل سکونت را حل نمی‌کند.
گزارش «پایداری ساختاری جامعه‌محور: الزامات سیاستی حمایت از خانوارهای مستأجر در وضعیت جنگ و پساجنگ»، بر ضرورت حفظ امکان سکونت خانوارها در طول بحران تأکید دارد. پرسش آن این است که وقتی درآمد مستأجر مختل می‌شود، چگونه می‌توان مانع از آن شد که کاهش درآمد به از دست رفتن خانه بینجامد؟
درآمدی که قطع می‌شود، تعهدی که می‌ماند
براساس ارقام درج‌شده در پژوهش، بیش از ۵٫۳ میلیون خانوار، معادل بیش از ۱۹ میلیون نفر، در واحدهای استیجاری زندگی می‌کنند. حدود ۹۵ درصد خانوارهای مستأجر نیز ساکن شهرها هستند. بنابراین، اختلال گسترده در بازار اجاره می‌تواند بر زندگی جمعیت بزرگی اثر بگذارد و پیامدهایش به اشتغال، آموزش و دسترسی به خدمات کشیده شود.
این خانوارها پیش از جنگ نیز شرایط یکسان و الزاماً باثباتی نداشته‌اند. پژوهش با استناد به مطالعات پیشین، از افزایش فقر مستأجران در فاصله سال‌های ۱۳۸۵ تا ۱۴۰۳ سخن می‌گوید، هرچند در این بخش نرخ مشخصی ارائه نمی‌کند. افزایش هزینه سکونت و محدود بودن درآمد، امکان پس‌انداز و تحمل فشار تازه را برای بخشی از اجاره‌نشینان کم کرده است.
در چنین وضعیتی، تعطیلی موقت کار هم می‌تواند پرداخت اجاره را به مشکل بیندازد. هزینه خانه تا زمان بازگشت درآمد منتظر نمی‌ماند و بدهی ممکن است ماه‌به‌ماه بیشتر شود. به ارزیابی این گزارش حتی خانوارهایی که پیش از بحران توان پرداخت اجاره را داشته‌اند، در اثر اختلال شغلی و درآمدی ممکن است ثبات سکونت خود را از دست بدهند.
همین پیشینه توضیح می‌دهد که چرا بازگشت به شرایط پیش از جنگ، برای رفع مشکل همه مستأجران کافی نیست. بازاری که پیش‌تر نیز بخشی از خانوارها به‌سختی هزینه حضور در آن را تأمین می‌کردند، پس از جنگ با بدهی و کاهش توان مالی آنها روبه‌روست.
خانه کمتر، متقاضی بیشتر، توان پرداخت پایین‌تر
پژوهش چهار عامل را در تشدید بحران اجاره شناسایی می‌کند که می‌توانند هم‌زمان اثر بگذارند. جابه‌جایی جمعیت از مناطق پرخطر، تقاضای ناگهانی برای خانه در مناطق کم‌خطرتر ایجاد می‌کند. در مقابل، تخریب یا آسیب‌دیدگی واحدهای مسکونی، بخشی از خانه‌های قابل سکونت را از دسترس خارج می‌کند. در نتیجه، افزایش نیاز به سرپناه با کاهش عرضه همراه می‌شود.
هم‌زمان، تعطیلی کسب‌وکارها، تعویق دستمزد و کاهش فرصت‌های شغلی، توان پرداخت خانوارها را پایین می‌آورد. مستأجر باید در بازاری به دنبال خانه بگردد که فشار تقاضا در آن بیشتر شده، درحالی‌که خودش پول کمتری در اختیار دارد.
چهارمین عامل، احتمال سودجویی از اضطرار خانوارها در نبود نظارت مؤثر است. گزارش از افزایش نامتعارف اجاره و ودیعه و خودداری از تمدید قرارداد با هدف دریافت مبلغ بیشتر نام می‌برد. خانواده‌ای که برای یافتن سرپناه فرصت محدودی دارد، در برابر چنین فشاری امکان انتخاب و چانه‌زنی کمتری خواهد داشت.از نگاه پژوهش، رسیدگی به این وضعیت به مجموعه‌ای از اقدامات نیاز دارد. تعیین سقف افزایش اجاره، تنها بخشی از پاسخ است؛ زیرا خانواری که درآمدش قطع شده، ممکن است حتی از پرداخت اجاره بدون افزایش هم ناتوان باشد.
آتش‌بس می‌تواند پیش از بازگشت درآمد خانوارها و احیای عرضه مسکن برقرار شود. پژوهش مرکز پژوهش‌های مجلس پیشنهاد می‌کند حمایت از مستأجران براساس وضعیت واقعی زندگی و بازار اجاره، به‌تدریج تعدیل شود.
فاصله آتش‌بس تا بازگشت زندگی
گزارش میان جنگ فعال، دوره متزلزل پس از جنگ و مرحله ثبات و بازسازی تفاوت می‌گذارد. این تفکیک برای تعیین زمان و میزان حمایت‌هاست؛ زیرا شرایط خانوار و بازار اجاره در هر مرحله تغییر می‌کند.
در دوره‌ای که درگیری کاهش یافته یا متوقف شده، ممکن است آثار اقتصادی جنگ همچنان باقی باشد. درآمدها هنوز به روال قبل برنگشته، بخشی از جمعیت جابه‌جا مانده و خانه‌های آسیب‌دیده قابل استفاده نشده باشند. احتمال بازگشت بحران نیز می‌تواند بر تصمیم خانوارها و رفتار بازار اثر بگذارد.
نویسنده هشدار می‌دهد که خروج ناگهانی از حمایت‌های اضطراری در این دوره، ممکن است خود به فشار تازه‌ای تبدیل شود. از این رو، پیشنهاد می‌کند حمایت‌ها به‌تدریج و متناسب با وضعیت واقعی تعدیل شوند.
معیار این تصمیم، صرفاً گذشت زمان یا اعلام پایان درگیری نیست. وضعیت امنیتی، میزان بازگشت جمعیت، عرضه مسکن قابل سکونت و پایداری درآمد خانوارها باید بررسی شود. برای مستأجری که هنوز درآمدش برنگشته، پایان رسمی جنگ تغییری در توان پرداخت اجاره ایجاد نمی‌کند.
کمک به ماندن در خانه
بسته پیشنهادی پژوهش، حفظ قرارداد را با کمک به پرداخت هزینه سکونت همراه می‌کند. در مرحله جنگ فعال، تمدید همگانی و خودکار قراردادها و تعلیق گسترده تخلیه، با استثناهای حداقلی، پیشنهاد شده است. با حرکت به سوی بازسازی، پذیرش دلایل محدود و راستی‌آزمایی‌شده تخلیه، مانند نیاز واقعی مالک به سکونت یا ضرورت بازسازی اساسی، مطرح می‌شود.
برای خانوارهای آسیب‌پذیر، حمایت بیشتری در نظر گرفته شده است. پژوهش بر ضرورت جلوگیری از تخلیه این گروه‌ها بدون تأمین مسکن جایگزین تأکید دارد و ابزارهایی مانند یارانه مستقیم استیجار و کالابرگ مسکن را پیشنهاد می‌کند. آسیب‌دیدگان جنگ، دهک‌های پایین درآمدی، زنان سرپرست خانوار، افراد دارای معلولیت و سالمندان تنها، از گروه‌های مورد توجه‌اند.
تخفیف و بخشودگی هدفمند اجاره نیز بخشی از گزینه‌های پیشنهادی است. منطق این اقدامات روشن است: اگر درآمد خانوار برای پرداخت هزینه خانه کافی نباشد، محدود کردن افزایش قیمت به‌تنهایی مانع بدهکار شدن او نخواهد شد.
البته این تدابیر، پیشنهادهای پژوهش‌اند. نویسنده نیز تصریح کرده که سند، راهنمای سیاستی است و نباید آن را قانون یا آیین‌نامه اجرایی دانست.
راه‌های دور زدن حمایت
کنترل اجاره ماهانه، بدون توجه به ودیعه، ممکن است فشار مالی قرارداد را جابه‌جا کند. مستأجر افزایش کمتری در اجاره ببیند، اما برای تمدید قرارداد به پول پیش بیشتری نیاز داشته باشد؛ مبلغی که تأمین آن در دوره کاهش درآمد دشوارتر است.
پژوهش به همین دلیل، تنظیم هم‌زمان اجاره و ودیعه و توجه به مجموع ارزش اقتصادی قرارداد را پیشنهاد می‌کند. پیشنهاد دیگر، اتصال سقف افزایش به شناسه واحد مسکونی است تا تغییر مستأجر، راهی برای خارج کردن خانه از محدودیت قیمت نباشد.
در کنار این موضوع، گزارش به فشارهایی می‌پردازد که ممکن است مستأجر را بدون اجرای حکم رسمی، به ترک خانه وادار کنند. قطع عمدی خدمات، تعویض قفل، تهدید و مزاحمت از مصادیق مورد اشاره‌اند. محدود کردن تخلیه، اگر با رسیدگی سریع به این رفتارها همراه نباشد، بخشی از اثر خود را از دست می‌دهد.پیشنهاد ایجاد درگاه «اورژانس مسکونی» نیز برای همین نیاز اجرایی مطرح شده است؛ مسیری برای ثبت تخلف، پیگیری درخواست‌ها و هماهنگی اقدام فوری. حمایتی که رسیدن به آن مستلزم رفت‌وآمد و انتظار طولانی باشد، ممکن است زمانی به خانوار برسد که او ناچار به ترک خانه شده است.
تعیین سقف اجاره برای خانواری که درآمدش قطع شده کافی نیست. پژوهش، کمک به توان پرداخت مستأجر را در کنار تمدید قرارداد، تنظیم ودیعه و حمایت جبرانی از موجران خرد پیشنهاد می‌کند.
موجران خرد هم به حمایت نیاز دارند
بخشی از موجران، هزینه زندگی خود را از اجاره تأمین می‌کنند یا با آن کسری مستمری‌شان را جبران می‌کنند. کاهش یا قطع این درآمد می‌تواند آنها را نیز با مشکل معیشتی روبه‌رو کند. گزارش میان این گروه و مالکان برخوردار و چندملکی تفاوت می‌گذارد و برای موجران خرد، معافیت مالیاتی، مهلت پرداخت اقساط و کمک‌هزینه اضطراری پیشنهاد می‌کند.
رعایت مقررات و حفظ ملک در بازار اجاره باید در برخورداری از این حمایت‌ها مؤثر باشد. هدف آن است که هزینه حفاظت از سرپناه مستأجر، به‌طور کامل به موجری منتقل نشود که خودش به درآمد اجاره وابسته است.
پژوهش همچنین درباره ادامه کنترل‌های شدید در دوره بازسازی هشدار می‌دهد. اگر هزینه نگهداری خانه و انگیزه عرضه نادیده گرفته شود، احتمال خارج شدن برخی واحدها از بازار اجاره وجود دارد. به همین دلیل، در مرحله ثبات، تعدیل تدریجی محدودیت‌ها و تنظیم‌گری متناسب با شرایط پیشنهاد شده است.
جای خالی تصویر کرمان
این پژوهش، آمار جداگانه‌ای درباره کرمان ندارد و از داده‌های آن نمی‌توان تعداد مستأجران آسیب‌دیده یا میزان تغییر اجاره در استان کرمان را به دست آورد. روشن شدن وضعیت محلی، به اطلاعاتی درباره اختلال درآمد خانوارها، جابه‌جایی جمعیت و خطر تخلیه نیاز دارد.
اهمیت چنین بررسی‌ای به پیامدهای از دست دادن خانه برمی‌گردد. جابه‌جایی اجباری می‌تواند خانواده را از محل کار، مدرسه فرزندان و حمایت نزدیکان دور کند. پژوهش نشان می‌دهد که بی‌ثباتی سکونت، فشار اقتصادی اولیه را به بخش‌های دیگری از زندگی منتقل می‌کند.
برای سنجش پایان بحران اجاره، باید دید خانوار دوباره توان پرداخت پیدا کرده و می‌تواند در خانه‌اش بماند یا نه. تا پیش از آن، قطع حمایت به اتکای توقف درگیری، ممکن است مستأجر را با بدهی‌هایی تنها بگذارد که در دوره جنگ روی هم جمع شده‌اند.
نظرات
هنوز نظری ثبت نشده؛ اولین نفر باش.